נד-נד: מהם הגורמים העיקריים שמשפיעים על מחירי הדירות?

רובנו התרגלנו לחשוב על דירות ונדל"ן כעניין יציב; מאחר ורכישת דירה היא עסקה שמרביתנו עושים רק פעם בחיים, לא תמיד נהיה מודעים לשוק הנדל"ן הסוער וספציפית לעולם מחירי הדירות. מחירי הדירות נוטים לעלות ולרדת במחזוריות, אך התנודות אינן מקריות; הן קשורות קשר הדוק במה שקורה בחברה שלנו ובסביבתנו, ובמילים אחרות – ניתן ללמוד הרבה מאוד על העולם רק מתוך הצצה קלה במחירון הדירות הנוכחי.

הכל מלמעלה
בבואנו לדבר על גורמים המשפיעים על מחירי הדירות, בראש ובראשונה עלינו לשאת עינינו מעלה, אל מקבלי ההחלטות, שכן הקשר בין ריבית בנק ישראל למחירי הדירות הדוק: אף על פי שבבנק ישראל נטען שהריבית הנמוכה משפיעה על מחירי הדירות רק לטווח קצר, כאשר הריבית נמוכה – מחירי הדירות עולים. כאשר הריבית עולה, נטל החזרי המשכנתא גדל ומזרז את הורדת המחירים.

עוד גורם משמעותי מאוד בשוק הדירות ומחירן, הוא היצע קרקעות המדינה; עד לקיץ 2011, היצע זה היה נמוך. בעקבות מחאת הדיור, הודיעה הממשלה על שחרור קרקעות לבנייה, מה שגרר את הוזלת הדירות (יותר דירות בשוק משמעותן תחרות גדולה יותר והוזלת מחירים).

גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא אבטלה; כשזו עולה, מחירי הדירות יורדים והסיבה לכך ברורה: פחות אנשים עובדים ועל כן ישנן פחות הכנסות ופחות בטחון לגבי הכנסות עתידיות מה שמוביל לחוסר רצון להתחייב לגבי השקעות כלכליות עתידיות. מאחר ורכישת דירה היא בדיוק השקעה שכזו – בתקופות אבטלה, מחירי הדירות יורדים גם כן. בתקופות של שגשוג תעסוקתי, מחירי דירות עולים בהתאם.

הגורם האנושי
עובדה מפתיעה היא שגם למחירי השכירות יש קשר ישיר למחירי הדירות; כאשר מחירי השכירות גבוהים, שוכרים רבים מחליטים שתמורת מחיר כה גבוה לא משתלם לשכור דירה ועדיף להמיר את תשלום השכירות בתשלום חודשי קבוע על משכנתא. מגמה זו מגדילה את הביקוש לרכישת דירות מה שמוביל, כמובן, לעליית מחירים בתחום.
גם למצאי הדירות העומדות למכירה בשוק השפעה ישירה על מחירי הדירות; ברגע שהיצע הדירות למכירה נמוך, מחירן עולה באופן כמעט אוטומטי.

גורם חשוב נוסף המשפיע על מחירי הדירות הוא קוני הדירות עצמם; בשנים האחרונות, למעלה משלושים אחוזים מרוכשי הדירות היו רוכשים שקנו דירות למטרות השקעה ולא מגורים. כל עוד הריבית נמוכה – מצב זה כדאי עבור המשקיעים, אך ברגע שהיא מזנקת, התופעה מתמתנת ומחירי הדירות יורדים שוב.

בחזרה לעתיד
עד כה, נוכחנו לדעת שמחירי הדירות אכן משקפים מגמות רבות מכלל תחומי החיים; התחומים הפוליטיים, תחום התעסוקה, תחום הדיור (כלומר מחירי השכירות) וכו'. תחום נוסף שיש לו השפעה ישירה על מחירי הדירות הוא הגידול באוכלוסייה. במקרים בהם הגידול באוכלוסייה מהיר (כמו למשל במקרה של עלייה חדשה לארץ), גם העלייה במחירי הדירות מהירה וקיצונית יחסית. בטווח הרחוק, הגידול הטבעי באוכלוסיית המדינה יחד עם התדלדלות שטחי הבנייה – ישפיעו גם הם על מחירי הדירות.

אם נביט על כלל הגורמים שמשפיעים על תנודות מחירי הדירות בישראל, נבין שכל ניסיון לנבא את המגמות שנראה בתחום זה השנה – סופו לעלות בתוהו, שכן איננו יכולים לדעת ולקחת בחשבון גורמים עלומים. לכן, אם אתם מתכננים לרכוש דירה, אך מתלבטים אם עכשיו זה הזמן הנכון או שאולי עדיף להמתין, כדאי לבחון את השוק בהתאם למצבו הנוכחי; בדקו את כל הפרמטרים הנ"ל, השוו מחירים והסיקו מסקנות לגבי החודשים הקרובים בלבד.